Статья

27.04.2017

Вкладываться ли в хрущевку перед сносом: плюсы и минусы

Эксперт перечисляет аргументы за и против в вопросе покупки жилья в домах под снос. Среди прочего стоит обратить внимание на местоположение дома. Кроме того, не нужно забывать, что программа продлится не один день.

Уже в ближайшее время, по информации московских властей, появятся списки хрущевок, которые планируется снести в рамках новой программы реновации столичных территорий. Большая часть жителей этих домов наконец-то дождались желаемого переезда. Коснется он и собственников, и тех, кто живет в государственных квартирах: всем им должны будут предоставить квартиры эквивалентного метража. «Очередникам», скорее всего, улучшат жилищные условия. Но ряд особо предприимчивых собственников желает перед сносом продать квартиру, ожидая инвестиционного всплеска на рынке недвижимости. Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп», приводит все плюсы и минусы покупки жилья в таких домах.


Плюсы

1. Местоположение

– На сегодняшний день количество предложений в Москве сильно ограничено. Известно, что строек в столице немного, а варианты в панельных домах многим не по нутру. Соответственно, покупатели вынуждены искать новостройки на окраинах города и в Подмосковье. При этом известно, что по условиям программы расселения пятиэтажек их жильцы получат замену или в своем районе, или в соседнем, но на территории именно данного округа Москвы. Исключение сделали лишь для нескольких округов: Зеленоградского, Новомосковского, Троицкого и Центрального. Вот и получается, что, покупая квартиру в пятиэтажке, можно в будущем получить жилье в уже развитом районе столицы.

2. Инвестиционная покупка

– На вторичном рынке жилья Москвы цены снижаются уже который год. Однако вложения в объекты под снос могут принести прибыль. В документах, которые прилагаются к законопроекту о реновации, подчеркивается, что стоимость новых квартир может на 35 % превосходить стоимость прежнего жилья. По данным экспертов компании «Метриум Групп», в некоторых районах столицы разница в стоимости старой квартиры и новостройки может составлять от 30 до 50 %. К примеру, в районе Кузьминки в сданном в 2010 году монолитном жилом доме по улице Жигулевская (в шаговой доступности от метро «Кузьминки») «квадрат» в однокомнатной квартире обойдется в 190–220 тысяч рублей. Тогда как в близлежащих панельных пятиэтажках стоимость квадратного метра колеблется в диапазоне 130–160 тысяч. Это говорит о том, что квартиру в новостройке можно будет продать по выгодной цене, пока в городе существует небольшой выбор квартир в новых домах.

3. Увеличение метража

– Все помнят, насколько неудобное и тесное жилье строилось в советское время. Хрущевки занимают лидирующие позиции по данным показателям даже среди этого фонда. При этом в самых небольших современных «однушках» стандарты комфорта гораздо выше. Стоит вспомнить, что во время предыдущей программы расселения горожане получали более просторные квартиры. Известно, что по условиям новой программы будет увеличена общая площадь квартир. Кроме того, это добавит стоимости новому жилью.

4. Отделка квартир

– По нашим данным, около 86 % квартир первичного рынка в массовом сегменте сдаются без отделки. При таких условиях большинство покупателей вынуждены тратить деньги на ремонт еще до переселения. Даже при минимальных тратах на работы уйдет не менее 700 тысяч рублей. По стандартам программы переселения пятиэтажек все дома будут сдавать уже полностью отделанными. Также известно, что при желании можно будет осуществить перепланировку.


Минусы

1. Неудачное местоположение

– На данный момент отсутствуют четкие правила переселения жильцов из старых домов в новые – Госдума еще не приняла соответствующий закон. Непонятно, можно ли будет отказаться от неудачно расположенного альтернативного варианта. В группу риска войдут жители, чьи дома расположены в округах, откуда можно расселять в любые районы согласно условиям программы. Эти дома находятся в ЦАО, ТАО, НАО и ЗелАО. Тут возникает возможность потерять жилье, например, в Замоскворечье и переехать в дом в не столь удачном районе рядом с метро «Электрозаводская». Также жителей тушинских хрущевок могут «перебросить» в Митино, район за МКАД.

2. Уменьшение стоимости квартиры

– При переселении в неудобный район стоимость предложенной новой квартиры может быть меньше, чем в старой хрущевке в более ликвидном месте. Например, в Кузьминках квадратный метр в хрущевке стоит около 145 тысяч рублей. А в Люблино, куда могут переехать жители Кузьминок, цена «квадрата» в новом доме равна 132 тысячам рублей. Но более вероятно, что вам предложат вариант, который будет дороже прежнего где-то на 10 %. Переезд в существенно более дорогие или более дешевые квартиры не слишком вероятен.

3. Сроки программы

Программа реновации столичных территорий очень масштабная: власти хотят снести около 8 тысяч строений. Разумеется, всем жильцам хрущевок не удастся переехать одновременно. Программа будет реализовываться в несколько этапов, и некоторым собственникам не повезет получить жилье сразу. Неизвестно и как пойдет ее реализация: возможно, кому-то придется ждать переезда несколько лет. Жить на чемоданах непросто, а как только опубликуют график переселения, цены могут сразу же повысить.

4. Власти могут отказаться от программы

– Не будем забывать и о прочих факторах – например, экономических. По подсчетам экспертов, программа может стоить около 3,5 трлн рублей, притом что бюджет Москвы на год равен 1,9 трлн рублей. Но экономическая ситуация в стране непростая. По долгосрочному бюджетному прогнозу министерства финансов до 2034 года, расходы бюджета в соотношении с ВВП не будут увеличиваться, а продолжат уменьшаться в течение 18 лет из-за падения доходов населения. То есть существует вероятность того, что программу власти не доведут до конца.


Рискованная затея

– Покупка квартиры в хрущевке для перепродажи – достаточно сомнительное предприятие. Можно сравнить эту ситуацию со следующей: вы хотите открыть вклад, но по нему неизвестны ни доходность, ни срок возврата. Потенциальному покупателю не узнать, что ему предоставят взамен пятиэтажки, эта информация станет известна через какое-то время, к которому уже нужно будет купить эту квартиру. То же касается и планов по улучшению жилья. Лучше потратить имеющиеся деньги на более надежный вариант – купить квартиру на первичном рынке.


Узнавайте о новых материалах Роскачества первыми, подписавшись на нашу рассылку ЗДЕСЬ.


Поделиться в соцсетях:

Экспертные статьи

все статьи →
архив статей →

ИССЛЕДОВАНИЯ КАЧЕСТВА

все исследования →
поиск
Подписаться на новости